Решение №****/**.**.2017 по дело №****/2017

на договорна свобода, която чл. 9 ЗЗД предоставя на правните субекти. Следователно, за времето до влизане в сила на ЗИД на ЗАЗ /обн. ДВ, бр.13/2007 г., в сила от 07.02.2017 г., с който е създадена нова ал. 4 на чл. 3/, сключването на договор за аренда представлява действие на обикновено управление, което поначало може да извърши всеки съсобственик, без да е необходимо съгласие на останалите участници в общността /ТР №91 от 01.10.1974 г., гр. д. №63/74 г. на ОСГТК/. Съдебната практика е константна, че при сключен договор за аренда от един съсобственик, отношенията му с останалите се уреждат по правилото на чл. 30, ал. 3 ЗС /Решение №181 от 17.04.2012 г. по гр. д.№1315/2011 г. на ІV г. о., Решение №4 от 18.02.2016 г. по гр. д.№3322/2015 г. на ІІ г. о./. В случай, че договори за аренда са били сключени от отделни съсобственици в полза на различни арендатори, но за съвпадащи периоди от време, за посочения период, т. е. до 07.02.2017 г., приоритет по принцип следва да се отдаде на поредността на вписването, тъй като вписването на договора за аренда съгласно чл. 17, ал. 2, 5 и 6 ЗАЗ има оповестително-защитно действие /т. 1 ТР №2/20.07.2017 г. по т. д.№2/2015 г. на ОСГТК/. Когато обаче договорите за аренда са били сключени от съсобственици с различни по обем права в съсобствеността, следва да се отдаде превес на този арендатор, сключил договор за аренда със съсобствениците, притежаващи повече от 50% в съсобствеността, като проявление на общото правило на чл. 32, ал. 1 ЗС, според което общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно притежаваните от тях дялове в общността. Следователно, дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е противопоставим както на последващ арендатор, така и на наемател, на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху имота /в този смисъл е и Решение №314 от 17.02.2012 г. по гр. д.№1548/2010 г. на ІІІ г. о., в което се приема, че именно по аргумент от чл. 31, ал. 2 ЗС, когато съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или поотделно/. На още по-голямо основание такъв договор за аренда не е противопоставим на трето лице, придобило след вписването му правото на собственост върху повече от 50% от съсобствеността, ако същото се противопоставя на продължаващото ползване от страна на арендатора. Аргумент в подкрепа на тази теза е разпоредбата на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ, според която приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан. Следователно, законодателят предвижда оповестително-защитно действие на вписването на договора за аренда по отношение на лице, придобило собствеността от арендодателя, но не и спрямо трето лице, на което договорът изобщо не може да бъде противопоставен, тъй като е придобило повече от половината от имота от съсобственици, които не са страна по договора за аренда.