Определение №****/**.**.2024 по дело №****/2023

за противопоставимостта на купувачите на учредената от продавача „ГБ-Б. Сейнт Д.“ ЕООД в полза на „УниКредит Булбанк“ АД договорна ипотека от 10.10.2007 г. Изложени са съображения, че договорната ипотека поражда действие от нейното вписване в имотния регистър, като учредената с нотариалния акт от 10.10.2007 г. ипотека е с предмет поземлен имот, ведно с правото на строеж върху мястото“, т. е. самостоятелно обособен имот, принадлежащ на лицето, учредило ипотеката, заедно с правото да построи сграда, въз основа на надлежно издаденото му разрешение за строеж. По аргумент от чл. 166, ал. 1 ЗЗД, е прието, че договорната ипотека има действие, от деня когато завършва фактическият състав на нейното учредяване и тя обхваща не само имота в състоянието, в което се намира, но се разпростира и върху всички последващи приращения и подобрения, предвидени в обема на застрояване на имота, включително и върху находящия се в сградата самостоятелен обект на собственост, в случая апартамент №С12. След като ипотеката обхваща всички подобрения и приращения в ипотекирания имот, тя преминава върху постройката при завършване на грубия строеж на сградата, а правото на строеж може да бъде предмет на продажба преди завършване на сградата в груб строеж и трансформирането му в отделен обект на собственост. Според решаващия състав, когато части от ипотекирания имот са придобити от трети лица преди изграждането им в груб строеж, тези части /самостоятелни обекти/ не се освобождават от ипотечната тежест за цялото вземане на кредитора, освен ако придобиването им не предхожда учредяването на ипотеката. По делото е било установено, че ипотеката е учредена от собственика на имота на 10.10.2007 г., а купувачите са придобили правото на строеж за апартамент №С12 на 15.11.2007 г., т. е. отчуждаването на правото на строеж не предхожда вписването на ипотеката, а трансформирането му в право на собственост със завършване на грубия строеж на сградата на 03.12.2007 г. е ирелевантно за съществуването на правата на ипотекарния кредитор, поради което предявеният иск е счетен за неоснователен.