Определение №****/**.**.2023 по дело №****/2022

налице ли са условията за обявяване на предварителния договор за окончателен, въззивният съд е дал утвърдителен отговор. Приел е, че купувачът е изправна страна, тъй [end-div]като е изпълнил задълженията си /платил е уговорената цена на две вноски/, договорът съдържа всички съществени елементи на покупко-продажбата /посочени са недвижимия имот, цената, страните, срока за обявяването му за окончателен/ и е сключен в изискуемата от закона форма От друга страна възраженията на ответника, разгледани поотделно и подробно, са намерени за неоснователни. Посочено е, че предварителният договор не е с невъзможен предмет - несъмнено към датата на сключването му предметът - недвижим имот, втори етаж от жилищна сграда, обособен като самостоятелен обект - е наличен, изцяло съществуващ и включен в гражданския оборот, а дали е бил собственост на продавачката е без значение за възможността на предмета; освен това продажбата на чужд недвижим имот не е нищожна. Въпросът за собствеността се изследва към момента на постановяване на съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД /по арг. от чл. 363 ГПК/ - само към този момент е от значение прехвърлителят да е собственик на имота и да може да извършат нотариалните действия; ако към момента на сключване на договора продавачът не е бил собственик, това не прави предмета невъзможен; невъзможен предмет щеше да има само ако сградата или обособената й част не съществува /не е била построена или е погинала/. След влизане в сила на решението за разваляне на алеаторния договор и понастоящем след смъртта на продавачката Е. С., правото на собственост върху процесните 2/6 ид. ч. е преминало върху ответника по силата на наследяването и поради това искът правилно е заведен срещу него /тъй като самият ищец е също наследник и независимо, че по предварителен договор е купил 4/6ид. ч., то и той е придобил 2/6 ид. ч. по реда на наследяването/. Възражението за нищожност на предварителния договор поради противоречие с добрите нрави предвид близостта на цената по договора с данъчната оценка също е намерено за неоснователно. Със сключването на договора не се нарушава каквото и да е неписано морално правило. Доколкото се касае за възмездна сделка, определяща е волята на страните в рамките на договорната свобода по чл. 9 ЗЗД. Действително цената, посочена в договора за 4/6ид. ч.-9700лв., е близка до данъчната оценка за същите, но следва да се отчете и наличието на родствена връзка между прехвърлител и приобретател. Законът не забранява продажба на цена, близка до данъчната оценка, и не задължава страните да я извършват по пазарна цена-поради което и не може да се приеме, че договорената между майка и син цена, близка до данъчната, нарушава добрите нрави; мотивите на продавачката да се съгласи с тази цена несъмнено са обвързани и с личността на приобретателя /в тази насока са както показанията на разпитаните свидетели, така и факта, че майката първо е завела иск за разваляне на алеаторния договор срещу другия си син и едва след постановяване на първоинстанционното решение за уважаването му е сключила процесния договор с ищеца - също неин син; най-вероятно тези й действия са мотивирани не само от получаването на конкретната сума пари за напредналата възраст и здравословното състояние, но и от полагане на грижи за нея, каквито не е получила от предходния приобретател/. Отразено е и, че нищожност поради противоречие с добрите нрави поради съществена неравностойност на престациите е налице, когато изключително голямата разлика между тях на практика прави едната престация равна на нула; тогава, ако сделката не е симулативна като прикриваща дарение, тя би била нищожна поради противоречие с добрите нрави /реш.№.452/25.06.10 по г. д.№.4277/2008, І ГО, реш.№.24/9.02.16 по г. д.№.2419/2015, ТІІ ГО - т. е. за да е налице нищожност на горното основание, неравностойността би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация/. Предвид изложеното е прието, че разглежданият предварителен договор на цена по-ниска от пазарната не води до нищожност поради накърняване на добрите нрави.