Определение №****/**.**.2026 по дело №****/2025

Първият въпрос не е разрешен от въззивния съд, който изрично е посочил, че прикритото съглашение е сключено във форма на нотариален акт. Вторият въпрос е разрешен от въззивния съд в съответствие с непротиворечивата практика на ВКС, според която при разпореждане с имот, в който има построена сграда, се счита, че се прехвърля и собствеността върху сградата, ако това не е изрично изразено в договора. Прехвърлянето на правото на собственост върху земята прави приобретателя собственик и на всички постройки и насаждения, освен ако изрично постройките не са изключени от предмета на разпореждане (решение №37 от 04.04.2017 г. по гр. д. №3180/2016 г. на І г. о.; решение №125/29.10.2019 г. по гр. д. №6161/2019 г. на ІІ г. о.; решение №183 от 18.06.2012 г. по гр. д. №88/2012 г. на ІІ г. о. и др.) Практиката, на която касаторът се позовава, касае хипотези на продажба на публична продан и на постройка, допълващо застрояване и функционално свързана със самостоятелно притежавана сграда, в който случай е прието, че не намира приложение принципът на приращението. Настоящата хипотеза не съответства на разгледаната в цитираното решение.

Третият въпрос не е разгледан от въззивния съд, а четвъртият, петият и седмият въпроси не са решаващи, защото съдът изрично е изложил собствен извод за действителността на договора за продажба.

Отговорът на осмия въпрос не е от значение за спора между страните, тъй като съществуването и действието на споразумението, съдържащо се в прикритото съглашение, не се отразява на вещно-прехвърлителния ефект на сключения договор – без значение е в случая дали същият е за дарение или за продажба, прехвърлянето на вещни права е настъпило в патримониума на приобретателя. Становището на касатора, че с разваляне на прикритото съглашение е отпаднало основанието за транслиране на права, противоречи на в нормата на чл. 87, ал. 3 ЗЗД, според която развалянето на договорите, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред. В този смисъл оплакването на касатора, че представеното от въззивната инстанция споразумение за разваляне на прикритото съглашение не е обсъдено от въззивния съд, не може да обоснова допускане до касационен контрол по поставения шести въпрос относно задълженията на въззивния съд да обсъди доказателствата и да изложи мотиви по доводите на страните. Въззивният съд е изпълнил тези задължения и е направил изводите си след обсъждане на относимите доказателства.