Определение №****/**.**.2015 по дело №****/2014

за валидността на наемен договор с предмет възмездното ползване на земеделска земя, при наличието и действието на специалния Закон за арендата в земеделието (ЗАЗ), както и за възможността, с оглед принципа за конвертиране на нищожните сделки, сключен не в предвидената ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на земеделска земя, да се конвертира в действителен договор за наем на същата. По тези въпроси е налице противоречива по смисъла на чл. 292 ГПК и Тълкувателно решение №2/28.09.2011 г. на ВКС по тълк. д. №2/2010 г., ОСГК и ОСТК, практика на касационната инстанция, обективирана в решения на ВКС, постановени в производства по чл. 290 ГПК, както следва: В решение №703/05.01.2011 г. по гр. д. №1060/2009 г. по описа на ВКС, ГК, Четвърто г. о., по което дело въззивно решение е допуснато до касационно обжалване именно по материалноправния въпрос за валидността на наемен договор на земеделска земя е прието, че земеделската земя може да бъде предмет на договор за наем. Формата за валидност на договора е свободна (писмена, устна или с конклудентни действия). Договорът за наем е възмезден и наемателят дължи наемна цена. Земеделската земя може да бъде предмет и на договор за аренда. Формата за валидност на договора е писмена с нотариална заверка на подписите. Липсва ли изискваната от закона форма, сключеният договор се конвертира в договор за наем. Договорът за аренда е възмезден и арендаторът дължи арендна цена. Ако договорът е конвертиран в такъв за наем и ползването е предоставено, уговорената насрещна престация се дължи като наемна цена. В посочения смисъл се съдържат изводи в мотивите и на Решение №541/06.02.2012 г. по гр. д. №810/2010 г. по описа на ВКС, ГК, Четвърто г. о., и Решение №269/03.10.2014 г. по гр. д. №5487/2013 г. по описа на ВКС, ГК, Четвърто г. о. Обратното е прието в Решение №145/19.11.2010 г. по т. д. №889/2009 г. по описа на ВКС, ТК, Второ т. о., в което касационната инстанция изрично излага, че наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обектите, посочени в чл. 1, ал. 3 ЗАЗ (земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство) изключва възможността за сключване на друг вид договор, освен аренден, вкл. наемен договор, който да не е подчинен на специалния Закон за арендата в земеделието, а на общите правила на ЗЗД, регламентиращи отделните видове договори. Поради това е правно ирелевантно дали сключеното между страните съглашение притежава белези, квалифициращи го като наемен или друг вид облигационен договор по ЗЗД, тъй като конвертиране на недействителната сделка в последния е недопустима. В посочения смисъл са изложени изводи и в мотивите на Решение №222/21.12.2011 г. по т. д. №803/2010 г. по описа на ВКС, ТК, Второ т. о.