Dictum – “ГПК” Плюс – 13 март 2024 г.

По делото е постановено Решение, с което ВКС дава следния отговор на поставения въпрос:

Правилно въззивният съд е приел, че действителното състояние на сградата към момента на продажбата е от значение за определяне на нейната пазарна цена към този момент, с оглед преценката, дали е налице и ако е, значителна ли е неравностойността на престациите по процесния договор за продажба, като елемент от фактическия състав на иска по чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ.

Същевременно при определяне на състоянието на сградата към релевантния момент на продажбата, съдът не е взел предвид представеното по делото копие от акт обр. 15, заверено ДНСК, от което е видно, че актът е подписан от ответниците- купувачи, като възложители, и „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н/, като строител. Със същия е приет строежът, като изпълнен съгласно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация и изискванията на чл. 169, ал. 1 и 2 ЗУТ. От част „отопление и вентилация“ на акта е видно, че сградата се състои от три триетажни сгради, чийто външни стени са с топлоизолация, а покривът е бетонова плоча с топлоизолация, паро и хидроизолация. Предвид факта, че ответниците – купувачи по процесната сделка са подписали акта, настоящият състав на ВКС не кредитира показанията на свидетелите им, че сградата е била на ламаринен покрив и се е нуждаела от извършване на довършителни работи, описани в акт обр.15, като не може да бъде направен извод за антидатиране на документа. От друга страна, неоснователен е доводът на касатора, че липсва основание за допускане нови експертизи във въззивната инстанция, тъй като тези, приети в първата инстанция, не са съобразили състоянието на обекта, отразено в акт обр.15, приет преди процесната продан.

С оглед на горното, доколкото съобразяването на състоянието на сградата, така както е описано в акт 15, е направено само в двете тройни експертизи, приети от въззивната инстанция, останалите експертизи, вкл. кредитираната от апелативния съд единична експертиза на в. л. Д., не следва да бъдат взети предвид при определяне на цената на имота към момента на продажбата. Вещото лице Д. е участвала и в първата тройна експертиза във въззивната инстанция, която е подписала с особено мнение. Независимо от това и трите вещи лица по тази експертиза сочат, че има разлика при оценката на сграда на груб строеж и на сграда, след приемане на акт обр. 15, като включително в. л. Д. в особеното си мнение приема, че наличието на надлежно изготвен и подписан от всички участници в строителството акт обр. 15 се отразява съществено при изготвяне на оценката на строежа, тъй като с акт обр. 15 се установява годността на строежа за приемане и степента на комплектоване на изискуемата техническа документация.

Доколкото в случая се касае за договор за продажба, съдът намира за правилен извода на вещите лица (формиращи мнозинството на първата тройна експертиза), че тегловното съотношение на двата метода на оценка следва да бъде – 80% за сравнителния и 20% за вещния метод.

Дори да се приеме най – ниска стойност, определена по вещния метод, дадена при съобразяване на акт обр. 15, а именно тази в особеното мнение на в. л. Д. – 177 565 лева, среднопретеглената пазарна стойност на имота възлиза на общо 383 561 лева (435 060,60 лева х 80% + 177 565 лева х 20%) или 1475,23 лева/кв. м., от която договорената продажна цена по процесната сделка от 180 000 лева (при данъчна оценка от 176 000 лева) е по-малка с 53 %, която разлика е съществена и обуславя извод, че престацията на дружеството в несъстоятелност надхвърля значително продажната цена по сделката. С оглед на това, настоящият състав на ВКС приема, че е налице и спорният елемент от фактическия състав на чл. 647, ал. 1, т. 3 ГПК, че “даденото“ от длъжника надхвърля значително „полученото“ по договора.

Предвид изложеното и доколкото за останалите елементи от фактическия състав на иска по чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ не се спори, че са осъществени, пасивно съединените отменителни искове с посоченото правно основание се явяват основателни, както и обусловеният от тях иск по чл. 108 ЗС, вр. чл. 648 ТЗ за предаване на владението на имот, което се осъществява от ответниците – физически лица.