Dictum – “ГПК” Плюс – 4 декември 2023 г.

Публичната продан на недвижим имот приключва с постановление за възлагане, което прехвърля на купувача всички права, които длъжникът е имал върху имота. Правата, които трети лица са придобили върху имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да бъдат противопоставени на взискателите – чл. 496, ал. 2 ГПК.

Влязлото в сила постановление за възлагане е основание за извършване на въвод във владение на купувача от публичната продан – чл. 498, ал. 1 ГПК. По изрично предвиждане на чл. 498, ал. 2 ГПК въводът се извършва срещу всяко трето лице, което се намира във владение на имота, като то може да се брани само с иск за собственост. Изключение се съдържа в чл. 498, ал. 3 ГПК. Според този текст ал. 2 се прилага и спрямо лицата, вписали договори за наем и аренда след първата ипотека, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на имота. По аргумент на противното ал. 2 не се прилага спрямо лицата, вписали договори за наем и аренда преди първата ипотека.

Изключението по чл. 498, ал. 3 ГПК е въведено едва с изменението на ГПК с ДВ, бр. 86/2017 г. Преди това изменение в практиката на ВКС не е съществувало колебание, че въвод във владение на купувача от публичната продан въз основа на влязлото в сила постановление за възлагане се извършва срещу всяко лице, което е заварено в имота, включително и срещу истинския собственик, след като той не е предотвратил принудителната продан чрез жалба при условията на чл. 435, ал. 4 или чрез иск по чл. 440 ГПК. Следователно дори лица с противопоставими права по чл. 453 ГПК се отстраняват от имота, след като са могли да се бранят по посочения ред.

Тълкуването на чл. 498, ал. 2, вр. чл. 498, ал. 3 налага извод, че купувачът на публична продан не може да бъде въведен в закупения имот по реда на чл. 498 ГПК, ако в него има наематели или арендатори, вписали своите права преди вписване на първата ипотека. Това са лица, които са държатели на имота и не биха могли да бранят правата си, произтичащи от договорите за наем и аренда, по друг начин, тъй като не разполагат нито с иск за изпълнение на договора /новият собственик не е страна по него/, нито с иск за собственост. Законодателят брани правата на тези наематели и арендатори, защото при сключването на договорите за наем или аренда те не са могли да знаят за угрозата имотът да бъде изнесен на публична продан, доколкото имотът все още не е бил ипотекиран. В практиката на ВКС се приема, че със същата защита се ползват и тези наематели и арендатори, които са вписали договорите си за наем и аренда преди вписване на възбраната на имота, към който е насочено изпълнението – в този смисъл решение №101 от 18.06.2021 г. на ВКС по гр. д. №2860/2020 г., III г. о., тъй като те са в същото правно положение спрямо взискателя и купувача на публичната продан както и тези наематели и арендатори, вписали договорите си преди вписване на първата ипотека. Останалите наематели и арендатори, които са вписали своите договори след вписване на първата ипотека или на възбраната, са били наясно, че имотът, който са наели под наем или аренда, може да бъде изнесен на публична продан и правата им да отпаднат. Затова законодателят не брани техните права.

Всички лица по чл. 453 ГПК, които имат противопоставими права на взискателя, включително и носителят на вещно право на ползване върху изнесения на публична продан имот, ще претърпят въвод по чл. 498, ал. 2 ГПК, като могат да бранят правата си само с иск за собственост. Те биха могли да предотвратят въвода, като поискат спиране на изпълнението му като обезпечителна мярка по чл. 397, ал. 1, т. 3 ГПК за обезпечаване на предявен или бъдещ иск за собственост. Ако изпълнението не бъде спряно на това основание и тези лица претърпят въвода, те могат да се бранят само с иск за собственост, но не и с иск за нарушено владение по чл. 75 ЗС.