Dictum – “ГПК” Плюс – 21 ноември 2023 г.

1. В мотивите към ТР №2/20.07.2017 г. по тълк. д. №2/2015 г. ОСГТК на ВКС се изясни, че договорът за аренда на земеделска земя урежда обществените отношения, свързани със стопанското ползване на земеделската земя и извличане на плодовете, на които арендаторът става собственик. Съществена специфика на земеделската земя е, че при ползването (обработването) й тя дава плодове. Това обяснява режимът на специално правно регулиране, създаден със Закона за аренда в земеделието. Законът урежда договора за аренда на земеделска земя и/или недвижими и движими вещи за земеделско производство и отразява неговите особености, а този договор е институционализиран (именуван).

Съгласно пар. 1 ДР ЗАЗ за неуредените в този закон въпроси по за арендното правоотношение се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство, т. е. Общата част на Закона за задълженията и договорите за тези договори. Следователно за отговора има значение практиката на Върховния касационен съд по чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД. В нея еднозначно се приема, че договорът е нищожен на основание чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД, когато противоречи с основните морални принципи и ценности, върху които се консолидира обществото и които са в основата на обществения ред. Противоречието трябва да е в степен договорът да ги отрича. Така законът придава значение на неписаните, но общозначими морални правила, и свързва порока по чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД с най-тежката гражданско-правна санкция – договор, който ги накърнява, е нищожен (не поражда действие). В чл. 9 ЗЗД е другото придадено в закона правно значение на неписаните морални правила. Те са единият ограничител на свободата на договаряне, равностоен с другия й ограничител – повелителните норми на закона. Поради това в установяване на основанието по чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД съдът не се ограничава до формалното съдържание на договора, а е длъжен да прецени всички негови характеристики и когато те създават съмнение да е нищожен на това основание – да ги обсъди комплексно с всички обстоятелства, съпътстващи сключването му.

От изложеното следва, че основанието по чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД не е налице, когато клаузи от именуван договор съответстват на правните норми, изграждащи неговия институт, когато това, което страните не са уговорили, урежда самият закон, т. е. договорът има и нормативно съдържание, а при каузалния възмезден договор – когато уговорената основна престация не е сведена практически до нулева стойност.

Основен елемент на договора за аренда е задължението на арендатора да извърши в срок арендното плащане, като арендната вноска се уговаря в пари и/или в земеделски продукти (чл. 8 ЗАЗ). За преценката дали страните са свели задължението по чл. 8 ЗАЗ практически до нулева стойност, съдът е длъжен да отчете всички характеристики на договора, но и да приложи принципа на автономия на волята. Договорът за аренда е каузален, възмезден, а при тези договори чл. 9 ЗЗД допуска известна обективна нееквивалентност в насрещните престации. Следователно само договор за аренда, в който страните са свели основното задължение на арендатора по чл. 8 ЗАЗ практически до нулева стойност, е нищожен.

С първото изменение на чл. 4 ЗАЗ отпадна максималният 50-годишен срок на този договор. За него законът предвижда само минимален срок, включително възможност да е пожизнен. Следователно уговореният 30-годишен срок в арендния договор съответства на института.

Чл. 16, ал. 1 ЗАЗ предвижда потестативно право на изменение на арендното правоотношение за всяка от страните, чийто интерес е засегнат от настъпило в срока трайно изменение на обстоятелствата, от които те са се ръководили към сключването на договора. Разпоредбата е императивна. Аргументът е от ал. 6, който обявява за нищожни отказа от правото на изменение на арендния договор и на уговорките, че от упражняването или от неупражняването на това право могат да се претендират вреди или облаги. Следователно чл. 16 ЗАЗ е част от нормативното съдържание на всеки договор за аренда и е ненужно да има клауза, която предвижда механизъм на индексация (промяна в размера) на задължението по чл. 8 ЗАЗ при настъпило в уговорения срок трайно изменение на икономическите условия за производство на земеделска продукция.

При тези съображения отговорът на материално-правния въпрос е отрицателен, а за изключеното основание по чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД са без значение съпътстващите обстоятелства, при които е сключен конкретния договор за аренда на земеделска земя, в който уговорената арендна вноска е по-ниска от пазарната, но не е сведена практически до нулева стойност, срокът е 30-годишен и няма уговорка, която да предвижда механизъм за промяна в размера на задължението по чл. 8 ЗАЗ при настъпило в срока трайно изменение на икономическите условия за производство на земеделска продукция.

2. Въззивният съд е длъжен да се произнесе по възраженията, с които ответникът по иска по чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД своевременно го е оспорил, и ги поддържа в оплакванията си във въззивната жалба срещу първоинстанционното решение. Даденият отговор се основава на нормативното и казуално тълкуване на чл. 269, изр. 2, вр. чл. 12, чл. 235, ал. 2 и чл. 236, ал. 2 ГПК, извършено Върховния касационен съд и не се нуждае от допълнителни мотиви.